ㄚ佐沒踢：
有時候學一些歷史 可以鑑往知來
我常發現有些事情會發展這樣
用現在的邏輯去思考 還真的給他想不出來
所以還要去配合以前人的想法與對應的作法去思考才可以有邏輯
有些在社會上打滾久的
其實也只是知道一些多一點的歷史
但是這些歷史卻又是很寶貴的資訊
有機會大家可以多讀點歷史吧
還滿好玩的～～
只是學校老師都教的太悶啦！！
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法拍屋２０的年歷史演變
come form :http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=5131
(((( 什麼是法拍屋呢？法拍屋從何產生？ ))))
只要有債務的發生，債權人就可透過法院公權力查封拍賣債務人的財產，如不動產、動產、股票、銀行存款及上班薪水的１／３；因不動產變現金額比較大，查封不動產是最有效果的求償動作，而大部份房屋均有向銀行辦理貸款，所以發動查封的債權人９成以上為金融機關。
一般而言，債務發生原因，可歸納下列七項：
１．房貸逾期未繳２．信用卡、現金卡未繳３．借款未還（簽借據、本票，支票跳票）４．民事判決５．做保（保證人）６．欠稅金７．其它債務糾紛
以上債務，只要債權人向法院取得強制執行的「執行名義」，即可對債務人名下財產進行查封拍賣。
被查封的法拍屋，經法院委託的不動產鑑價公司完成估價報告，法官再詢問債權人、債務人表示意見後，依其心證定出第一次拍賣底價，如無人投標，約一個月再８折減價．．． 第二次拍賣，無人投標，再一個月８折減價．．． 第三次拍賣，無人投標，就原價公告應買三個月．．． 公告應買期三個月中，債權人可隨時提出８折減價特別拍賣．．．特別拍賣，再無人投標，債權人只得承受，撤回案件或另行估價拍賣。另行估價拍賣後，又從第一次開始循環，法令表面上只能拍賣四次，其實幾乎無次數之限制。「沒有賣不出去的房子，只有賣不掉的房價」，在法拍市場，賣方沒有惜售的權利，而且每一個月打８折，連續兩個月馬上腰斬，為什麼投標室時常人山人海，「沒有惜售、超低市價」是它的主因。
法拍屋產權絕對清楚，但使用權不清楚
沒有買過法拍屋的民眾，通常會認為法拍屋產權不清楚，其實剛好相反；法拍屋經由法院的公權力，將債務人房屋強制出售，以拍賣價款來償還債務；只要得標，在七天內繳清尾款，法院將主動核發產權給得標人，買主根本不用擔心遇上詐騙集團，一屋兩賣，嚴格來說，法拍屋產權最清楚；尤其自由出價，便宜市價兩成至五成，所以投標室經常爆滿！法拍屋最讓人擔心的是，並非產權問題，而是使用權不清楚，亦即是點不點交的困擾；不點交的法拍屋，法院沒有交屋責任，非專業投資客不敢亂碰；而有點交法拍屋，雖然有法院交屋的保障，但長達三、四個月司法點交程序，對沒經驗的投標生手仍是相當煩瑣的。由於民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。如果要求法院強制將房屋點交給得標人新房東，就違反了民法第425條精神，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。碰到有租約不點交的法拍屋，不管租約真假，既然公告不點交，法院當然不負責交屋；得標人就得自行與對方協商，或者打官司訴訟解決，對一般投標民眾是很棘手的事情，這就是法拍屋令人詬病的所謂產權問題。法拍屋存在的點交問題，加上各地方法院負責拍賣的民事執行處，拍賣程序又是一國多制，不只每一家法院做法不一，甚至同一法院不同的法官，其執行寬鬆程度也不盡相同；除非碰上有擔當的法官，點交流程不因債務人強力抗爭而遲延，否則多數的法官總是一副事不關己態度，投標人只得自力救濟，私下與原屋主協商交屋。
民國８０年１８０億到９４年１５００億，法拍市場劃分三階段
從民國８０年全省法拍屋拍賣成交總額１８０億，到民國９４年全省成交１５２９億元，法拍屋市場風起雲湧，偏僻冷門的法拍屋逐漸登上媒體版面，投標室成員有資深投資客，有以法拍屋做為投資理財的生手，更有自住型購屋者觀摩伺機而起；投標室門口，除法拍屋雜誌業者廣發當天拍賣資訊，推廣雜誌業務，更有多家銀行散發廣告單，盼得到投標人青睞，爭取法拍屋房貸業務。從民國７５年至今，法拍市場不斷隨著外在環境變遷而質變，投標室新主角輪番上陣，２０年來的法拍市場可分為三個階段；在民國７８年以前，為「海蟑螂暴利」時代，民國７９年至８８年，為「投資理財」時代，民國８９年以後為「代標自住」時代。
民國７８年以前，海蟑螂暴利時代
早期法拍屋市場，資訊閉塞、法令不齊全、投標室為少數人壟斷，法院充斥著圍標、搓圓子湯，每件拍賣案子皆以「賤賣」收場；近市價三、四成拍定買入，再以市價八、九成市面快速抛售，投標室一小撮的投資客，坐擁暴利，完全是法院裡一群嗜血的利益份子。在此其間，法拍屋中的租約通常是假的，臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造假租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己再用人頭低價買回。
萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費，尤其是惡性的假租約。 如 :
一．租金一次付清二．長租期，低租金三．以押金抵租金（或以債務抵租金）四．以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）五．不定期租約
很多都是「海蟑螂」的法拍高手在操刀，使拍賣次數直直落，價錢不斷往下探底，利潤之高令人咋舌！由於高利潤的誘引，除圍標外，各種光怪陸離的招術層出不窮，譬如製造假租約、與債權銀行相互勾結、或與承辦拍賣的法院人員共同合夥，甚至結合黑道，派出兄弟佔據法拍屋，恐嚇其他投標人；此階段投資人幾乎遊走在法律邊緣，「賠錢生意沒人做，斷頭生意有人做」，經營法拍屋投資，財源滾滾而來，擁有上億家產比比皆是，只是被冠上不太光采「海蟑螂」稱號，暗喻財富來自不正當灰色地帶。
民國７９年至８８年，投資理財時代
自民國７６年到８３年林洋港先生接任司法院院長期間，大力改革拍賣作業，透明化的公告資訊，配合便民性的閱覽方式，開標作業朝公正、公開、公平方向進行，整個投標室感覺煥然一新；此時第一家在７５年成立的法拍屋雜誌社＿透明房訊雜社，也將拍賣資訊，從投標室推廣至社會大眾；由於業務符合市場需求，數十家同業也一窩蜂陸續成立；全台２２家地方法院，只要拍賣底價超低市價，晚到的投資人有時很難擠進投標室。從少數人掌握的拍賣資訊，到投標室人手一冊的投資客，標購法拍屋不再是封閉的暴利行業；每件熱門搶手案件少說１０多人競標，暴力圍標事件終於銷聲匿跡。您要五成利潤，當然敵不過只要三成的競爭對手，早期胃口養大的海蟑螂投資客，如果無法調整往昔投資心態，就接連退出法拍市場，取而代之是投資理財型的專業法拍客。一件法拍投資，從得標、點交、整修、銷售，快者兩個月結案，慢者半年獲利了結；標法拍屋，少則百萬，高則千萬，以一張標單，在投標室一個小時內決定「輸贏」，標得到又標得漂亮，保證讓您一年內睡覺也會偷笑；沒標到或價錢標得太高，都會讓人幾個月黯然失魂，萬一得標後，交屋問題又一籮筐，搞得心力交瘁，更是悔不當初。從選定法拍屋，到得標交屋結案，三、四個月處理過程，有很順手的案子，也有不少棘手，甚至隱藏陷阱的物件；但已砸下大筆資金，面對各種狀況都要能迎刃而解，平日法拍專業知識要用心鑽研，屆時才能過五關斬六將。每件三成的利潤，一年結案三、四件，整年下來，往往有一倍以上的豐收，５００萬的投入資金，一年變成一千萬以上並非難事。法拍資訊的透明化以及１００％年投資報酬率，吸引一批批房地產業的菁英，如代書業者或仲介業者紛紛轉戰法拍市場，快速累積財富，市場名人如何麗玲、梁柏薰、永慶房屋多位原始股東及號稱「八國聯軍」的大余都是此時代的翹楚。民國８９年以後，代標自住時代
民國８５年１０月９日，強制執行法大翻修完成，法院公權力抬頭，不點交比例從８成降為一成以內，降幅大增原因，主要為銀行排除承租人租賃權後，修法前為不點交，得標人仍需透過訴訟才能點交房屋，新法則規定排除租賃後，一律由民事執行處直接點交。從修法的精神與目的，可看出政府政策在鼓勵一般民眾進場標購，畢竟競標者多，標價自然提高，債權人債權回收跟著增加，金融機關貸放信心增強，更有利整個房地產景氣向上攀升。所以，新法實施以來，不點交案件屈指可數，變成少數稀有個案，９５％以上的點交狀態，吸引更多投資新手湧入，自住型民眾也蠢蠢欲動，在投標室找尋低價誘人的法拍屋。由於點交程序，從寄發自動搬遷命令公文、法院現場履勘到法院強制執行交屋，整個交屋流程約三至四個月；私下與對方協商交屋，由第三人出面協調折衝，比本人站在第一線更容易達成交屋條件，再配合法院公權力點交同步進行，交屋搬遷家費也更能壓低。因此，專為自住型民眾服務的代標業務趁勢而起，如同不動產仲介業一般，以法拍專業能力，協助客戶過濾案件、評估標價到包辦交屋，５％服務費讓客戶標法拍屋就像透過仲介買屋一樣；自住型民眾由代標公司協助，買到低於市價三成的法拍屋，再扣掉５％服務費，怎麼買都划算，尤其碰上夢寐以求的法拍屋，為了提高得標機率，只要略低於市價都勇於出手加價。 對法拍屋貸放市場有濃厚興趣的聯邦銀行，於民國８９年與法拍屋資訊業者透明房訊合作，由透明房訊連帶擔保，開辦國內第一家提供法拍屋代墊尾款的業務，以銀行低利率的資金，解決得標七日內繳款的急迫性。初期各銀行均不看好法拍屋代墊業務，兩年經營，聯邦銀行房貸業務突飛猛進，各家銀行終於陸續跟進；其中聯邦銀行、安泰商銀、新竹企銀及板信商銀推廣最為積極，不論利率或成數條件均十分優惠，除協助資金不甚豐裕的投資客，更引領自住型購屋大眾爭相搶標，使法拍市場產生結構性變化。從民國８８年以前投資客包辦的法拍市場，在強制執行法大翻修後、代標公司崛起及銀行資金介入，最後進入代標自住的時代了。
2008年3月30日 星期日
法拍屋２０的年歷史演變
2008年3月25日 星期二
2008年3月23日 星期日
2008年3月18日 星期二
流抵約定
ㄚ佐沒踢：
多讓自己多長點知識吧
有時候 小小的注意一些法案
可以發現還滿多的獲利技巧的
這個社會本來就存在著資訊不對稱的結構
只要比其他多知道一點點
就可以像購買資訊一樣（很像金流在賣機會卡那樣）
真是神奇ㄚ!!
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come fom： http://tw.knowledge.yahoo.com/question/?qid=1008030808676
不動產謄本的他項權利部裡-流抵約定的定義
流抵約定的定義
過去舊民法第873條第2項之禁止流抵條款，係基於保護債務人之立場，禁止債務人與債權人事前約定，若將來債務人不能為債務之清償時，抵押品之所有權將移轉予債務人。
此立法目的乃在防止債權人趁債務人處於劣勢時，為不利於己之約定，於將來債務人不清償時，債權人能獲得經濟上價值超過其債權之抵押品。
而現今社會商務活動債務人不一定為經濟上弱勢之ㄧ方，為求立法之中立，新修正之民法乃准予此項約定，惟為保護善意第三人，就流抵約款規定此項約款「非經登記，不得對抗第三人」。
新民法第873條之1精神有三:
1.約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權已屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。
2.抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償。
3.抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。
日後將會有以下情形發生
1.債權人只要於不動產擔保案件抵押權設定契約上為約定並辦理登記，日後案件發生逾期時，即可取得抵押物之所有權，無須透過法院強制執行，將可減少代墊之強制執行費用並縮短舊法時代債權回收之時間。
2.本條施行後，如抵押權人依本條規定請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值多寡之認定至關重要，惟從條文內容似乎看不出如何認定抵押物價值，將俟司法實務予以補充，以杜絕爭議。
流抵約定之實務:
1.並未限制不得與多數抵押權人訂立流抵約定。
2.具追及效力，故取得抵押物之抵押權人自應繼受抵押人一切義務。
3.仍可辦理不動產所有權移轉登記，新權利人承受流抵約定。
4.抵押人仍可申辦不動產預告登記，且不須檢附流抵約定抵押權人同意書。
5.無須全部約定，可一部約定或指定移轉予第三人。
6.原僅為債權效力，但若經申請並記載於登記簿後，即具準物權效力，屬抵押權之一部分。
7.因僅具對抗第三人效力，故縱未就流抵約定申請登記公示，嗣後抵押權人及抵押人仍得申辦所有權移轉登記。
8.本項民事立法上准許流抵約定之私行為呈現，係就抵押權實行程序之簡化，有別於以往僅賴強制執行之公法程序規定，可促進執行程序之效率化。
地政表格填寫注意事項:
1.抵押權設定契約書之「流抵約定」欄非屬必填欄位。若無約定時，契約書該欄填載內容為「無」或「空白」即可。
2.辦理抵押權設定登記時，已約定流抵約定者，其登記原因應為「設定」。
3.抵押權人與抵押人有約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物所有權移屬於抵押權人之流抵約款者，將其約定內容分別填入，例如填寫:{於債權已屆清償期而未受清償時，本抵押物所有權移屬抵押權人所有。}
4.約定內容應明確、嚴謹，例如：「債權已屆清償期而未受清償時，本抵押物之全部(或2/3)所有權移屬於抵押權人(抵押權人所指定之第三人)」(96.9.20內政部、法務部)
5.各該筆（棟）土地（或建物）未有因流抵約定而須移轉者，該欄以斜線劃除。
2008年3月7日 星期五
一封簡訊
簡訊內容：
真的很抱歉讓妳很難過，讓妳覺得妳很可憐，其實我只是想表達一件很簡單的事情，就是：我真的很擔心妳。當我知道你12點還沒回家，又沒有打給我，我以為妳出了什麼意外，一值在猜想你是不是發生車禍還是被誰綁走了，一值在找尋可能在你身邊朋友的電話，甚至我還在查火車時刻表，想說真的有事情，我最快什麼時候可以回台北找妳。我只能說我真的很傻，想那麼多做什麼？後來妳手機終於可以打通了！原來一切都是我在妄想。我到底怎麼了？我有必要想那麼多嗎？其實你本來會自己照顧自己的阿，不然怎麼還會忍受的下去遠距離戀愛？一切都只是我自己的惱羞成怒，真的很抱歉，只不過一切都是，我真的很擔心妳，真的很愛妳，希望你可以明白。謝謝
希望您可以看到這一封簡訊
因為我是一個不善於談感情的
我外表裝的堅強 每次掛上電話
又是獨自一人時 其實心裡很難過的
根本沒有人會關心我
其實也根本沒有人知道我到底有多難過
只是我真的很難過 很想讓妳知道 但又不想妳為我擔心
我也只想看你快快樂樂 被我疼愛著的幸福模樣
很小的奢求 對我卻是一大步
我會加油的
佐 2008`０3`28`AM2:42筆
2008年3月1日 星期六
金錢槓桿的運用思維
大部分的朋友都知道可以運用房子抵押擔保去銀行搬錢投資，然後改建成套房出租出去 ，可以去賺取非工資收入，這的確是一件很美好的事情！我從以前就很希望可以這樣做，我也碰到一些超級優的案子，根本可以全貸，甚至可以超貸的案子(我是說以前啦~~現在銀行緊縮了@@)，但是我就是沒辦法去投資，因為我是個沒有任何收入學生。
其實我也看過其他學生已經真正的操作房地產，且也從中得到了不少的利潤，這是很直得敬佩的(而且還比我小2歲)。不過這位學生有他自己的收入，去應付一些出乎意料的費用。很多人第一次投資房地產應該都會發現原來作一次買賣要花那麼多錢阿(契稅、仲介費...etc)！！
這個文章並不是想要強調學生就無法運用房地產槓桿來賺錢，我比較想要強調的是所謂的收入來源有哪些？是否除了不是房地產的投資標的物所帶來非工資收入的其他收入？
為什麼我想要強調需要其他的收入來源，其實很簡單，只是希望不要冒著買下房子後，在還沒租出去前，每個月要想辦法籌措銀行的貸款利息，假如真的繳交不出來，又會影響到自己的銀行信用評等。另外再用借貸的方式去繳房貸，沒有處理的好，又是一筆可怕的利息支出！
我常看到我身邊一些好朋友(包括我的同學們)，都沒有任何的收入，卻很想用銀行的金錢槓桿來投資房地產，我也不覺得這樣算是好還是壞，反正投資的手法本身沒有什麼好壞(當然要合法)，只求到底會不會賺錢就OK。但是沒有任何的收入來源，卻把所有的希望寄託在買來的房子會出租，甚至買進一下子脫手賺價差(通常處理一個房地產案件都在四~六個月以上歐～～)。
但是假如真的沒有人來租，沒有人想要來買房子。那不就被套牢了！！每個月還要繳交銀行本金和利息，沒收入的人就會被債務壓著跑。昨天去上Trump大哥的"富爸爸沒有教你的事"課程，有一句說的很好，就是"我們投資要往最慘的方向去想，往最好的方向去做！！" ，多麼漂亮的一段話，一語道破夢中人。或許有人說我很保守，我沒有意見，只是大家真的要多多去思考嘿。
房地產的操作手法真的百百種，包括錢不一定要跟銀行借，假如還是學生的話，爸媽真的事一個很好的資源(這陣子一直被前輩指點這一招 +3+ )。昨天上Trump大哥的課程，也有教一招投報率可以達100%的操作手法。這是我從來沒有用過這種角度去思維。真的！動點腦筋就可以賺錢啦。
買房子出租真的不厲害，會永續經營的才是真正高手，就在這一波銀行緊縮時，那些沒有倒下去或縮手的投資客，才是真正的高手。這正是所謂的，在逆境中才看的出來誰才是真正高手。
最後，
我想跟大家分享的是，您是真的喜歡房地產才來接觸房地產的嗎？其實賺錢的方式真的有很多種，不一定要從房地產上面著手。有時候從網路上或是電視上聽到的一些訊息就是一種商機，Trump大哥昨天也有在課堂上講到一些法條，我回去後就馬上的查詢研究，真的很有搞頭，至少我可以運用這個法條找到好多個目標客戶了。(因為大家都是有付費的上課的，所以不多談，不過近期好像會開相關的課程)，另外大家也不要小看自己的能力喲！會打爵士鼓、會彈吉他都是一種商機，端看您怎麼運用來賺錢？
分享給大家 加油！！
ㄚ佐
