房地產新手

ㄚ佐沒踢：

以下我有轉錄一位熱心網友的文章
我覺得寫的很好!!!
內容可以讓一些想要進入房地產的新手去想清楚
(尤其是看過富爸爸後才想進入房產的朋友)

前天和大強大哥聊天
我聽到我一位朋友 (以前很感謝他讓我進入到房地產的領域)
在這一波的銀行政策緊縮而倒下 目前正在跑路中~~!!
本來人生就無常
很多風險的控管與思考邏輯不能太操過
雖然這樣想法是相對的保守 但是慢慢來，真的比較快喲~~

我想不要妄想一步登天是最好的
奉勸我幾個想投資的朋友們

附註：
怎麼我講一講　我好像是老頭一樣 XD
我明明還只是個22歲的大學生
還是多讓自己年輕一點啊 呵呵~~


****進大公司?小公司?****

come from：
http://tw.myblog.yahoo.com/jw!lpA_HASeGRnu4bgoLi8V/article?mid=205

這個題目真的是見仁見智，依據行業別而有不同的論點。

一般來說:小公司的制度較不完善，又多是一人公司，所以工作較雜亂，薪資幾無制度，老闆高興就調薪，老闆到年底哇哇叫:"今年又賠錢了"是每年年終必聽的牢騷，因為要發年終獎金了，叫一叫，至少可以少發一點。工作呢?什麼都得做，當然相對的，如果不偷懶，幾乎什麼都學得到。小公司的鬥爭也沒那麼利害，人情味濃一點。

相對的，大公司制度比較完善。誰來都一樣，一個模子；該調薪就調薪，該發獎金就發獎金。缺點是比較專業，定在那個位置上就是定在那裡，其他的業務與你完全無關，不要你去關心、建言，搞不好會因此吃排頭。個人自掃門前雪、休管他人瓦上霜。本位主義多發生在大公司。同樣的，大公司人多口雜，濟濟人才多得是，所以也就擠來擠去，小心"害人之心不可有，防人之心不可無"，這是大公司的悲哀。

就建築業來說，我建議:先進建築師事務所五年以上，再進營造廠，最後進建設投資公司!(不說建設公司是台灣有些營造廠亦稱建設公司)。原因是:設計是一切營建工程的啟動點，了解設計圖的繪製是以後所有工作的基礎。而且事務所比較辛苦，加班是常事、薪水也不高。剛出社會忍耐一點、多學一點是對的；到營造廠可以將事務所所學的如何讀圖、看圖、找出圖說的癥結點，這是一般直接進入營造廠的人學不來的。先入營造後入事務所還是先入事務所再進營造?各有優缺點，我只是擔心，進營造以後要進事務所可能會坐不住。

等到兩項都摸熟以後，再進入房地產投資公司(建設公司)當個工程司。則設計、施工都難不倒你。

這是專指"產"的部分。如果是在學術上發展、或是在"官"--公務人員發展，就不是我這門外漢所了解的了。

Chasing Pavements

ㄚ佐沒踢：
剛剛去看一位國中好朋友的網誌
有介紹到Adele - Chasing Pavements 這一首歌
我朋友網誌上的大概簡介
＂Adele是19歲的英國歌手
它的MV也很棒 是在述說一對情侶發生車禍然後剛好都死在白線上
然後女主角再回憶和男主角的一切,猶豫這些曾經是好還是錯＂

我當然就很好奇的跑去youtube去找找看
真的還不錯~~在這邊分享給大家
:)





備註：
其實我自己還滿喜歡聽一些音樂，自己也努力在自學樂器，有時候還戲稱自己的音樂家(笑)，不過我能就是一個音吃。哇哈哈哈哈~~~~

所以有時候我在想，我音樂真的不行，那我一定要找一個有相關到音樂的技能才行，後來就想到拍攝MV。後來就看過數支MV，也一直重複看，去發現一些拍攝的技巧，發現到有些MV真的比電影的陣容還龐大喲~~@@

有些甚至會使用大量的特效(當然用的好跟弄不好是另外一回是)，不過這一首歌Chasing Pavements 卻是用大自然的特效，我真的覺得很特別，滿欣賞這個MV的導演低。

就好像Cold Play 的Yellow這首MV一樣神奇。

ya~~

營建管理

ㄚ佐沒踢：

最近和一個大老闆聊天，這個大老闆是做營造業的，很厲害的一個人，也是一位很好心的人，讓我十分敬佩。我心裡也默默的期許自己以後賺了大錢，也要跟這位大老闆的心態一樣，永續回饋社會。

今天沒有要忙什麼事情，所以我就看一些有關房地產的網站，讓自己多看看一些房地產的事也有多廣，我發現有一種行業的難度還滿高的，就是"營建管理"。因為要很多專業人士的配合，才可以成就一個完美的建築與利潤的雙贏局面。

我剛剛去Yahoo知事查了一下相關資訊，分享給大家看~~~
:)
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come form：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/?qid=1004122003188

營建的管理主要是指設計規劃、工程建造管理及銷售與維護。因此參與的人員包括建築師、土木工程師、環境工程師、結構工程師、會計師、銀行人員、銷售人員、廣告人員、律師、土地代書及完工後的管理人員等。



　　今日的營建工程分工愈來愈細，許多相關的行業應運而生。如專業的營造公司負責工程施工與管理，房屋仲介公司負責廣告及銷售，律師、銀行人員、土地代書等負責簽約、貸款及協助交屋等相關工作，以下介紹營建工程建造過程的管理工作。



　　營建工程管理的日的，在達成 「品質好」、「速度快」、「成本低」、「安全性高」的四項要求。為了品質好必須執行工程品質管制，為了速度快必須執行有效率的進度管理，為了達到成本低的要求必須執行成本控制，為了安全性高必須安全管理，因此有下列的一些措施:



1. 訂定工程時間的總進度表。



2. 訂定工程每個月的進度表。



3. 定期的進度報告與檢討會。



4. 建立成本評核制度。



5. 比較成本分析，建議採購方式。



6. 對於工程預算執行及控制，並作比較差異分析。



7. 對於產品規格、品質、憑證查驗。



8. 現場取樣與試驗。



9. 施工品質控制，異常反應及改善。



10.訂定工程安全計劃並執行。


11.定期工地安全檢查。



12.召開工地安全月報與協調會以確保安全約要求。



　　而為了有效的管理，因此必須有一種完善的組織來執行，一般營建的組織並無一定的標準，常隨各個工程的特殊性與大小而有所變化。



　　近年來政府許多公共工程，如:捷運系統、第二高速公路、區域公路網、高速鐵路等，這些工程之費用動輒數佰億元，而從勘測、規劃、設計、監造等業務，政府並沒有龐大的編制來執行，因此常委託工程顧問公司。



　　而民間的開發案如超高大樓的興建，大型商業區或遊樂區的開發，這些大型的建築或公共工程，若由業主自行組成營造公司，反而需較高的費用，因此這種大型營建工程之管理已發展出一種營建專業管理（Professional Construction Management簡稱PCM）。



　　這種管理公司有許多專業的人才，能夠提供受委託的業主（或政府機構）從事工程之規劃、設計開發、營建施工，做整體的評估、連作。在整個營建過程中，工程經理人為業主的代理人，負責協調及督導各項工作，並建立組織一直到完工驗收，這也是營建的一種分工體系。

小小的聚會- IPO

這是在2月19號辦的一場類似富爸爸現金流的遊戲，這個叫做IPO，專門玩有價證卷的理財遊戲。我覺得還不錯，可以了解在這個有價證卷的市場，很多大老闆是如何去併購別人的公司的(第三階段)，美中不足的是比較沒有技術分析這一塊教學，不過也真的很難把技術分析做成遊戲，這個有興趣的人自己學也就夠了。

當天，我頭昏昏，很多規則不知道為什麼就突然忘記了！我真是一位不負責的主持人(笑)。那天在我們以前我高中常去的K書中心附近的簡餐聽(草堂)一起玩，那家餐廳的東西還真好吃，我高中的時候怎麼都沒有發現呢？下次要帶以前six-darco的成員那邊吃ㄧ頓。

大家可以看看我們玩的那天情況照片，這篇部落格我已經說要po很久了，呵呵~~沒想到現在只能忙裡偷閒一下，趕快把我想講的東西寫在這邊。

聊天

最近做了很多事情，但是仔細想想，其實都是在聊天居多，跟女朋友、朋友、投資客、房地產團隊、大老闆...etc。聊那麼多天可以帶來什麼東西？其實真的可以學到很多東西歐！！所以大家真的要多聊天嘿~~不然人真的是一個怕寂寞的動物，很需要別人去跟他講話。

其實我也不想講一些什麼聊天有什麼好處，然後要怎麼去運用一些人脈資源之類的話題，我只是在想一想最近我到底在做什麼？其實我做的事情真的滿多的，要一次講完，說真的，我都是在聊天。

那有什麼好特別的嗎？

其實還真的滿特別的，我跟好幾位身價有到億萬的老闆聊天，我和面臨破產的陌生人聊天，我和好心的人聊天，我和壞心的人聊天，我和我自己聊天，我和和我有共同目標的人聊天，我和個性不合的人聊天...etc。

那我到底學到了些什麼？

哈哈~~我其實也沒有學到什麼東西，反而是有一種更深刻的感受。這種感受很難去用文字來表達出來，那是一種自己才能知道的秘密，或者是說自己才得來不易的經驗。說真的，我可以用這些經驗去開課程，以我目前的功利一定是可以比大部分大學教授蔣克的還要生動，我想我所講的東西才是更實際，而不是束諸於白色象牙塔裡的不實用的艱澀學理，畢竟我們是在面對現實，沒有什麼人是可以完完全全的保護者我們。

那麼久沒更新網誌，是真的有點給他忙啦!!~~哈哈

一封求職信!?

ㄚ佐沒踢：
這是我寫給一位投資客高手的信件
當然我也不知道對方會如何回應
但是這封信對我來講　真的很重要的
假如真的被回絕了　我也會衷心的感謝
代表我自己哪邊還是有很大的問題
真的可以進去台北投資團隊的話　　我是真的很開心低!!
因為去年真的碰太多壁了
可惜我這個人就是不要臉 越挫越勇阿!!
加油吧 ㄚ佐哥~~

P.S:順便給有心想成功的人 積極點吧 至少要像我一樣嘿


*****信件內容*****

Dear Amenda大哥：

不好意思～～打擾您
我是今天有去參加團隊聚會的新人-ㄚ佐
就是沒有戴眼鏡 有點西瓜頭的那個彰師學生

今天聽完明龍大哥與Amenda大哥無私的分享
卻只希望台北的投資團隊實力可以更堅強
而我也看到團員很積極的去尋找法拍案件和操作一些實際投資案件
每個團員真的都很有自己的頭腦
(尤其Herry大哥居然那麼年輕 真的讓我吃驚了一下)

今天我有跑去永和看柏罕的"城市民宿"
這個房地產賺錢技巧真的很特別 也很意外居然有這樣的操作手法
在台中逢甲 這樣的商機有可行性 (當然時間成本也是個考量)
我也跟伯罕聊很多
有聊到要如何加入台北的投資團隊
和我在台中 該如何配合的一些問題
不過聊到最後 還是要看您的看法與想法

原本想說聚會完以後 可以跟您聊一下
不過明龍大哥難得北上來台北 您一定要好好的招呼
所以我就寫訊息給您
希望不會打擾到您

那我先簡單講一下我目前的狀況
我現在大學大四的課業滿少的
所以我幾乎都用我課餘的時間去Eric大哥的公司幫忙
不過Eric大哥也很客氣 都不會分派一些勞務的事情給我做
但是都很大方的教導我一些mega
雖然學了一身功夫 但很可惜沒有利用到的機會
因為我還是學生 也沒有替自己做些薪轉或勞保卡的一些優化帳戶動作
所以我比較辦法有實際參予的機會(只有點錢 XD)

今天聽到明龍大哥說您想要往台中的市場發展
我想我也每天往台中跑 但也比較沒什麼事情可以做
我想我在中部這邊就可以來幫您去看法拍或是其他房地產可投資案件
一開始我可能還太嫩 需要您指點一下
我相信 到後來 我一定可以完整回報您想要的資訊的
當然我也不會呆呆的照表格去作業 (因為總是會有例外的事情發生 )

比積極 我很有信心
之前兩個月 每天從彰化騎摩托車到台中當Eric大哥的無薪志工都沒什麼了
我希望Amenda大哥可以讓我有這個機會來幫您忙
雖然目前我的資金真的滿少的
不過我的時間可以做很好的運用
希望您可以讓我加入台北的投資團隊 (雖然我人大部分在中部 )
十分的感謝您!!
謝謝....

淺談土地法第34條之1

ㄚ佐沒踢：
真的是一篇好文章
專業的一看就知道就知道我想表達什麼了
就分享大家去思考文章的涵義吧

*****以下為內容本文*****


發表人：高雄市政府地政處三民地政事務所

所謂「共有」按依我國現行民法規定共分為分別共有及公同共有兩種。分別共有之共有人得自由處分其應有部分，並得隨時請求分割。公同共有則是依法律規定或依契約，成一公同共有關係之數人，基於其公同共有關係而共有一物之法律關係，公同關係存續中，各公同共有人不得自由處分其應有部分，亦不得請求分割其公同共有物。
依照民法規定，共有（分別共有）土地（指全部）之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意（民法第819條第2項）。公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意（民法第828條）。由於上開規定，過分偏重保護每一共有人土地共有權利，致使分別共有或公同共有土地之處分、變更及設定負擔遭遇極大之困擾與阻礙，諸如共有人人數眾多意見不易一致，無法達成協議，或是應有部分甚小之共有人，恒得牽制應有部分占多數之共有人，造成藉機需索「以小吃大」之現象，形成共有土地無法為最經濟合理與充份有效之改良利用，造成經濟上之浪費。
政府為排除上開民法有關規定之羈束，有效解決共有土地問題處理上之死角，在民國64年修正土地法時增設第34條之1（89年及90年又陸續修改其內容），作如下之特別規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」茲分項分析說明：
（一）共有土地多數同意之處分
本條第1項前段所稱「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權」，應就共有物之全部為之；所謂處分，指法律上及事實上之處分，但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割；而「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，係指共有人數及應有部分合計均超過半數而言；「應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算」，係指應有部分逾3分之2者，共有人數可以不計而言。關於共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準，但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。
（二）他共有人之通知或公告
共有人對於共有土地或建築改良物之處分、變更及設定負擔，雖依前項規定毋須共有人全體之同意，但物為全體共有，對他共有人之權益畢竟息息相關，故本條第2項前段規定：「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人。」以期保障其權益，惟共有土地或建物處分行為之發生困難者，固常因共有人間之意見紛歧，莫衷一是，但部分共有人之行方不明住址不詳無法通知者亦多有之，為補救通知之窮，本項後段又規定：「其不能以書面通知者，應公告之」以資解決。本項所稱「書面通知」，其方式視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函均可；本項後段「其不能以書面通知者，應公告之。」所稱公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。而公告方式可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之；通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項；他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。上開通知或公告，應在依第1項為處分訂定契約行為之事前為之，其會同權利人申請權利變更登記時應於登記申請書備註欄記明「依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任」，登記機關無須審查其通知或公告之文件；倘共有人未履行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於處分土地或建物之效力尚無影響。
（三）他共有人權益之保護
共有人對共有土地或建築改良物，依第1項所為處分之結果，未參與處分之他共有人之權益，並未因而消滅，其所應得之對價或補償自應如數給付，故本條第3項規定：「第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。」至於對價或補償之多寡由義務人於申請權利變更登記時於申請書備註欄切結「受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責」即可。
（四）共有土地之優先購買權
土地或建築改良物之共有持分，恒為紛爭之階，為逐漸使其消滅，簡化土地建物權利關係，本條第4項特別規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」以收儘量減少共有人人數，便利共有土地之管理使用與處分之效。此一優先承購權為法定優先承購權，他共有人對共有人出賣應有部分之優先承購權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。至於徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄；若本法條之優先購買權與土地法第104條或第107條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第104條或第107條規定。
（五）公同共有之準用
以上4項，所謂之共有係指分別共有，為對公同共有亦可準用，以排除民法第828條第2項有關公同共有物之處分應得全體公同共有人同意之限制。本條第5項規定：「前4項規定，於公同共有準用之。」所謂準用並非適用，乃就其性質無牴觸者始準用之。至於公同共有人依本條項準用第1項之規定處分全部公同共有物時（含共有物之應有部分為公同共有，該應有部分之處分），應經公同共有人過半數及其「潛在的應有部分」合計過半數之同意，始得為之；且公同共有人得就全部公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。公同共有土地之潛在應有部分，依法律規定或契約約定定之；法律未規定或契約未約定者，其比率視為不明，應推定為均等；如優先購買權人放棄其優先購買權者，於申請土地移轉登記時，應依土地登記規則第九十七條第一項規定辦理。
（六）共有土地分割處分之調處
共有土地之分割，依共有人協議之方法行之，其不能達成協議者雖可訴請法院分割，惟須耗費多時，故本條第6項特別規定：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」其目的在增訂藉由該管市、縣地政機關調處分割程序，不待訴請法院逕行調處，以資便民，並疏減訟累。
以上之種種規定，無非是為能便利解決共有人間之土地糾紛，使土地能為最經濟合理與充分有效之利用，因在共有狀態下，往往妨礙共有土地之維持改良，亦阻滯共有土地之融通，其不僅直接影響個人利益，間接也影響國家經濟，故此法條之增設於私於公皆有裨益。